Как оформить ипотеку в ОАЭ

Ставки по ипотеке в Дубае в 2025 году

Банки Эмиратов предлагают на выбор различные программы ипотеки, но базово они сводятся к двум типам – с фиксированной ставкой и с плавающей ставкой.

Ипотека с фиксированной ставкой

Фиксированная ставка в диапазоне 3,99–5,49% годовых на определенный срок позволяет заемщику планировать свои платежи, и он защищен от повышения ставок. Однако такой период обычно не превышает 5 лет, после чего условия договора пересматриваются по ставке, которая превышает ключевую ставку EIBOR. Такой тип ипотеки подходит для заемщиков, рассчитывающих на короткий срок погашения.

Ипотека с плавающей ставкой

Кредиты стартуют примерно от 3,5–4%+ (EIBOR + маржа банка). В этом случае ставка зависит от уровня EIBOR и заемщик может как выиграть от снижения ставки, так и проиграть в случае ее повышения. Подходит для заемщиков с хорошей финансовой подушкой.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки

Помимо первоначального взноса, заемщик должен быть готов к следующим обязательным расходам, связанным с получением ипотеки в ОАЭ:

• Сбор DLD за передачу права собственности. В Дубае обычно 4% от стоимости объекта (плюс административный сбор порядка 540–580 AED).
• Регистрация ипотеки. В Дубае составляет 0,25% от суммы кредита + фиксированный административный сбор (290 AED).
• Комиссия банка за оформление. До 1% от суммы кредита + 5% НДС (чаще всего 0,5–1% + НДС, зависит от банка).
• Комиссия ипотечного брокера. Либо фиксированная сумма, либо процент от суммы кредита.
• Комиссия агента по недвижимости. Обычно около 2% от цены + 5% НДС 
• Страхование жизни заемщика. В размере 0,4-0,8% от снижаемого остатка по кредиту ежегодно (обязательно).
• Страхование недвижимости. Около 1000 AED (необязательно).
• Оценка объекта недвижимости. Приблизительно 2500-3500 AED + 5% НДС.

В каких банках можно взять ипотеку в Дубае?

Оформить ипотечный кредит в Дубае можно в следующих банках:

RAKBANK
CBD
HSBC
Emirates NBD
First Abu Dhabi Bank
Mashreq
ADCB

Реальные кейсы ипотеки в Дубае в 2025 году

Рассмотрим два типа ипотечного заемщика в ОАЭ: какие будут базовые условия и цели ипотеки, а также выгоды и возможные подводные камни.

Кейс 1. Топ-менеджер с зарплатой 35 000 AED

Резидент-экспат в Дубае работает в должности исполняющего директора в международной IT-компании. Официальная зарплата 35 000 AED в месяц поступает на счет в местном банке, есть стабильный контракт и накопления на первоначальный взнос. Цель — купить первую квартиру в Дубае для себя, уйти от аренды и зафиксировать комфортное жильё на долгий срок.

В его случае банки ОАЭ, как правило, готовы одобрять ипотеку без особых проблем: доход существенно выше минимального порога, есть виза, Emirates ID и при нормальной кредитной истории он проходит по всем базовым требованиям. Реально рассчитывать на сумму кредита в размере 75–80% для первой квартиры стоимостью до 5 млн AED, фиксированную ставку в районе 3,99–4,75% на первые 2–3 года с последующим переходом на плавающую (EIBOR + маржа), срок до 25 лет. По коэффициенту долговой нагрузки (до 50% от дохода) и правилу «до 7 годовых доходов» такой заемщик может претендовать на кредит примерно 2,5–3 млн AED и квартиру в диапазоне 3,3–4 млн AED при первом взносе 20–25% + 6–8% на сопутствующие расходы.

Плюсы — он идеальный клиент для банков: высокий белый доход, понятный работодатель, минимальные риски для кредитора и, как следствие, максимально мягкие условия по ставке и сумме кредита. Подводные камни — необходимость закладывать в бюджет не только первоначальный взнос, но и все сопутствующие расходы, а также учитывать, что при плавающей ставке платежи могут вырасти в будущем. 

Кейс 2. Инвестор с резидентской визой, не первая покупка

Резидент ОАЭ, у которого уже есть один или несколько объектов недвижимости в стране. У него есть доход от бизнеса, работы или аренды, и он планирует купить еще одну квартиру как инвестицию, но не хватает части суммы, поэтому он хочет использовать ипотеку именно как финансовый рычаг для расширения портфеля.

Банки в ОАЭ готовы кредитовать такого заемщика, но уже как владельца «дополнительной / инвестиционной недвижимости». Основное отличие от первого кейса — допустимая сумма кредита обычно снижается до 60% на вторую и последующие квартиры (иногда меньше для недвижимости off-plan), то есть инвестору нужно внести около 40% собственными средствами плюс 6–8% на сопутствующие расходы. Ставки, как правило, находятся в том же диапазоне, что и для «первой» квартиры, но могут быть немного выше из-за инвестиционного характера сделки, а срок чаще ограничивается 20–25 годами. 

Главный плюс для инвестора — возможность масштабировать портфель без необходимости оплачивать 100% стоимости объектов кэшем: ипотека позволяет взять, условно, квартиру за 2,5 млн AED, вложив около 1 млн AED собственных средств, а остальное профинансировать кредитом, если доход от аренды и прогноз по росту цен перекрывают стоимость денег. Подводные камни — повышенные требования к первоначальному взносу, более жесткая оценка платежеспособности, риск снижения доходности при росте ставок или коррекции рынка. 

Ипотека в Дубае с надежным помощником в ОАЭ

Рынок недвижимости Дубая продолжает расти: предложения больше, чем раньше, но спрос со стороны экспатов и инвесторов по-прежнему высок. Всё больше резидентов выбирают покупку жилья вместо аренды, а инвесторы используют недвижимость как понятный и защищенный инструмент вложений. Банки ОАЭ выдают ипотеки как резидентам, так и нерезидентам, но условия, ставки и дополнительные расходы сильно отличаются от банка к банку — ошибка на этом этапе может стоить вам десятков тысяч дирхамов.
 

Emirabiz более 12 лет работает с недвижимостью и ипотекой в ОАЭ — мы не только сопровождаем клиентов, но и сами инвестируем на этом рынке, поэтому знаем, как он устроен изнутри. Оставьте заявку на консультацию Emirabiz: мы разберем вашу ситуацию, подберем оптимальный банк и поможем приобрести недвижимость, в том числе с использованием ипотеки, в Дубае максимально безопасно и выгодно для вас.